第一财经日前从上海市房屋管理局了解到，自今年2月上海启动收购二手住房用于保障性租赁住房（下称“保租房”）试点以来，截至目前共收购房源数量523套，房型则优先收购70平方米以下的房源，价格则优先收购总价400万元以下的房源。

在第一批试点的基础上，二季度以来，上海黄浦、长宁、虹口、普陀、杨浦等中心城区也均已启动收购二手住房用于保租房工作。

“这一试点主要是给二手房业主和房东提供一个较好的房屋置换新渠道。”上海易居房地产研究院副院长严跃进日前在接受第一财经采访时表示，这一试点政策的影响一定是积极的，这是由政府主导，国企来收购，买家导向下市场需求很大，这在很大程度上促进了此类交易，也为保障房的结构供给带来了优化。

形成闭环

官方信息显示，在已经收购的房源中，静安区完成1套收购和置换签约，且率先打通了“住房收购置换”模式全闭环；徐汇区聚焦城市更新，解决核心板块保租房供需紧张情况，完成收购458套；浦东新区则结合轨交周边保租房需求，完成收购64套，其中使用房票完成置换2套。

业内人士称，一段时间以来，卖旧买新周期长、资金周转压力大、置换流程风险多等，成为困扰购房家庭的难题。那么，“住房收购置换”模式如何解决上述难题？该保租房如何申请？

记者获悉，静安首个“住房收购置换”案例中，区属保障房公司收购的是一套位于静安区宝山路街道的二手房，总价为220万元，建筑面积41.59平方米，房屋周边交通便利，生活配套齐全。

据静安区房管局副局长何智勇介绍，后续该房屋将参照保租房标准进行改造提升，由区属保障房公司按照保租房相关政策要求进行运营管理；将精准面向新市民、青年人等群体提供稳定、合规、可负担的租赁住房。

何智勇称，目前通过热线电话、现场咨询等渠道累计接待咨询116户，有意向参与置换的居民共44户，其中意向置换一手房18户、意向置换二手房26户，现已完成深度精准对接9户。下一步，静安还将持续孵化新的置换客户，细化操作流程，既全力保障保租房高效筹措，又精准助力居民居住条件改善。

记者了解到，在徐汇“住房收购置换”模式中，区财政将收购二手住房的房款折算成房票金额，该“房票”可“全市通用，一二手通用”且有效期为1年；同时，区保障房公司、区房管局分别委托评估机构对拟收购房屋市场价格进行评估，以形成收购指导价区间。

为此，徐汇区房管局副局长刘海燕称，现阶段，区保障房公司结合收购存量房源的几个原则，对收集到的所有房源信息与产权人做全面对接排摸，已完成意向协议签订72户，另有45户有初步意向。

多种模式并存

“不同城区的住房置换情况需要区分看待。”严跃进分析称，徐汇此前有一部分“两旧一村”房屋，这些房屋可以通过置换来更好地为保障对象、原先住房条件较差的群体提供帮助。静安更多的是“收旧换新”，流程相对会复杂一些。上述案例的启示在于：未来，可能会有多种“住房收购置换”模式并存。

对于“房票”的适用范围与有效期，严跃进表示，房票的适用范围和有效期可以在实践中逐步完善。试点政策推出的初衷是鼓励拿了房票的居民未来去换（购买）新房。因此，从操作层面看，房票的有效期不论设定在1个月还是1年，其最终的导向都是要去换新房。

而对于房屋评估定价机制，严跃进则称，房屋评估本身已有一个较成熟的机制。实践过程中，评估会参考房屋的实际出售价、挂牌价、真实成交价等进行。因此，上述参与收购置换的房屋，其最终成交价或许会略低于评估价，这是因为其中省去了中介费，交易信息也相对透明，所以仍然有不少人愿意交易。

数据显示，今年2月以来，上海二手住房市场活跃度较高。成交方面，5月1～19日，二手住房成交1.42万套，比去年同期增加26%；价格方面，3～4月二手住房价格指数环比分别上涨0.4%、0.7%，自2月由负转正后已连续3个月保持上涨；挂牌方面，上海全市挂牌总量5月以来进一步下降，目前为17.8万套。

“住房收购置换”模式能否从试点转向长期的、可运行的制度安排？

严跃进称，一个模式要大规模推广，标准化是必要过程。目前一些二手房价格并不透明，标准化的制度推广需要让市场化价格更加透明，才能给到大家更清晰的参考。