香港大火启示：全国100多万栋高层民居，更新改造隐患仍多

唯尔 2025-12-02 1085

香港大火启示：全国100多万栋高层民居，更新改造隐患仍多...

“近年来，在住建部组织多项建筑标准的制定或修订过程中，曾多次与应急、消防等有关部门进行沟通。我们得到的反馈是，现阶段，对于40米、50米的高层住宅，可能已经到达我国多地消防装置和扑救高度上限了。”一名接近住建部的专家对第一财经表示。

11月26日，香港大埔宏福苑发生五级火灾，建筑外墙火势蔓延之快、火情造成伤亡之重，为超高层建筑施工和消防安全敲响警钟。11月29日，国务院安委会部署开展高层建筑重大火灾风险隐患排查整治行动。不到一周的时间，广州、上海、长沙等地相继发文，全面加强施工现场消防安全管理，严禁使用国家及住建主管部门明令淘汰、禁止的危及生产安全的施工工艺、设备和材料。

另一个不可回避的现实是，二十年前，高层住房和超高层建筑在一二线城市大量兴起，中国也一度成为“世界上超高层建筑数量最多和增长最快的国家”。

在此背景下，多名受访业界人士认为，香港大埔宏福苑火灾的警示意义不止于施工安全。目前中国内地正在推进的城市更新工作多针对2000年以前多层住房，随着多地高层住房与居住人口一起进入“老龄化”阶段，如何在业主自发或政府主导的更新改造中，构成全链条责任体系并破解投入难题？对于原有建筑设计及设备已难以满足现行防火规范要求的老旧高层，在以微更新为主的改造中能否最大限度地消除火灾隐患？当“老人楼”施工中遭遇大火，如何疏解行动不便的老年人？任何一个环节的忽视都可能引发蝴蝶效应，酿成无法挽回的悲剧。

要想从根源上解决超高层建筑灭火救援这一“世界难题”，前述专家认为，中国已在更早之前从源头上给出应对策略——“限高”，并提高高层和超高层建筑的消防安全设防标准。

香港大火启示：全国100多万栋高层民居，更新改造隐患仍多

全国高层民用建筑100多万栋

1998年房改之后，高层住宅成为大城市商品房供给的主要产品。有受访业界观点认为，中国内地高层及超高层建筑的发展较香港地区滞后二十余年。所以，今时今日去反思高层住房在更新改造中的安全隐患，或正当其时。

“中国内地高层住宅经历了二十年的快速发展期（2000年～2020年），其中黄金十年为2005年～2015年。这期间，高层建筑从一线城市的点状分布迅速发展为各级城市的一种标配。”厦门大学建筑与土木工程学院副院长、副教授张若曦在接受第一财经采访时表示，这些高层住宅在建设之初就埋下两大隐患，一是县域地区可能存在消防能力不足；二是城市地区的超高层建筑可能超出火情发生时救援扑火能力阈值。

根据一篇由北京大学-林肯研究院城市发展与土地政策研究中心研究人员2023年发表在住建部主管期刊《中国房地产金融》上的研究文章，第七次人口普查数据显示，31个省份中，有7个省份的城市家庭居住在高层住宅的比例超过四成。从趋势来看，2010~2020年，全国家庭户数增长了16%，其中居住在高层的家庭户数涨幅最高，达到150%。即便在县域，居住在高层住宅的家庭户数在这十年增长也超过3倍。

超高层建筑属于高层建筑的特例。根据住建部的工程建筑标准等规范，建筑高度大于27米的住宅建筑为高层民用建筑，大于100米的为超高层建筑。另据第七次人口普查数据，8~33层为高层，34层以上为超高层。

时任住建部副部长黄艳曾在2021年9月的一次公开演讲中提到，中国已成为世界上超高层建筑数量最多和增长最快的国家，有6座建筑入选全球十大最高建筑。同时，据初步统计，从2018年以来，截至当时，中国在建、拟建的超过250米的建筑多达166处。

“但直至目前，消防云梯所及的高度也通常在20层以内。此外，超高建筑和高密度城区在应急救援时的‘天然短板’还可能形成叠加效应。消防云梯越高，撑脚所占面积越大。超高层建筑一般都建造在城市中心繁华地段，施工场面狭窄，材料堆放困难，协同工作多，不仅火灾容易发生，火灾中消防云梯还可能连撑都撑不开。”中国房地产业协会常务理事、绿城生活科技集团执行总经理刘国权对第一财经表示。

香港大火启示：全国100多万栋高层民居，更新改造隐患仍多

张若曦表示，有统计显示，我国建筑高度超过27米的高层民用建筑中，已有约40%~50%的建成时间超过20年，进入“中年期”。尽管建筑的混凝土主体结构寿命在50年以上，但如电梯、消防和管网等核心设备寿命只有15~20年。基于此，预计到2030年可能有四成左右高层建筑面临大修、外墙改造或结构加固。

国家消防救援局消防监督司一级指挥长王天瑞去年10月在一场新闻发布会上也提到，据不完全统计，全国现有高层民用建筑100多万栋，超过100米的超高层建筑5000余栋，总量世界第一。特别是建设在上世纪八九十年代和本世纪初的一些高层建筑，各种设备已进入老化期，安全风险比较高。

多重施工风险和监管漏洞并存

前述去年10月的新闻发布会上披露的数据显示，近年来，全国的高层建筑火灾呈逐年上升趋势，2024年前8个月共计3.6万起，超过2023年全年的总和。

此次香港大埔宏福苑火灾不仅再度凸显了高层建筑失火造成的伤亡之重，也揭示了除消防等设备老化外，老旧高层建筑的另一风险——翻修期的施工风险。多名受访业界人士均提到，消防设施老化失效仍是老旧高层住宅建筑消防改造面临的主要问题。整体来看，内部起火在近年来我国高层建筑的火灾事件中占比更高。但近年来我国多起灾情严重的高层起火事件，均由外墙起火所致，这又往往与建筑投入使用后的施工改造密切相关。

“此次造成香港火情迅速蔓延、施工所用的竹（木）脚手架，以及非阻燃型密目式安全网等在中国内地已禁止使用，但不排除中小施工企业违规使用风险。此外，早些年使用的外墙保温材料防火等级不达标，水平安全网、装修材料阻燃等级较低，稀料、油漆等易燃液体与动火作业交叉，现场存在大量可燃物，违章用电，电动设备质控不达标，施工人员或居民乱置烟头等情况，均存在火灾风险。”上海润居技术服务有限公司创始人赵军对第一财经表示。

与此同时，高层住宅建筑具备烟囱效应，楼梯间、管道井等竖向空间存在温差，空气密度未能保持一致，火灾事故持续期间，在空气密度差驱动下，加快竖向气流运动速度，火灾烟气沿着竖向空间向上快速流动，可能致使火势快速扩散，乃至绕开防火/防烟分区，这也是高层建筑火灾蔓延速度远超普通多层住宅建筑的重要原因。“在香港、广东、重庆等采光条件较好的地区，六边形‘蜂窝状’的建筑群较多，加之早年建筑的防火间距要求较低，一旦施工导致外墙起火，这种烟囱效应可能加剧。”刘国权表示。

赵军认为，无论香港地区还是内地，建筑施工的消防安全规范已比较完善，但问题在于法律法规与实践执行的脱节。

他提到，根据中国新修订的《安全生产法》（下称“新安法”），生产经营单位全员安全责任制。也就是说，施工企业自身需要对作业安全承担主体责任。但让他们“自己管自己”，部分施工方可能为节约资金、压缩成本，抱着侥幸心理擅自降低消防安全标准，又或者在高层施工较为漫长的过程中，出现麻痹大意的情景。

施工监管体系的漏洞还存在于另外两个维度。赵军分析说，一方面老旧高层建筑可能存在多产权问题，为消防设施的管理埋下隐患；另一方面，尽管新安法同样提到“加大对违法行为的惩处力度”，国务院安委会日前发布的《安全生产治本攻坚三年行动方案2024-2026年》中还进一步提出“建立健全各行业领域安全生产举报制度，鼓励公众和从业人员举报重大事故隐患和违法违规行为”，但事后监管和公众监管的效用毕竟有限，事前施工风险防范还处于“投入不足、机制不健全、问题发现和整改脱节”的阶段。

维护资金动用难、房屋体检投入不足

香港大埔宏福苑火灾中另一个引起公众关注的问题在于：从香港特区政府在定期验楼过程中发现问题，到招标通过，共计花费约8年时间。直至火情发生前，建筑内所需的消防设备的配置及换新工作尚未完成。

“随着中国城市建设重心从增量转向存量，通过城市体检发现老旧住房安全隐患，再进行更新改造是必要且迫切的。尤其是对于到达一定年限的‘中年期’高层住宅，我建议通过政府监管、专业第三方参与的方式，进行定期体检。”张若曦认为，尽管目前城市更新中已强调“体检”先行，但一方面在投入保障上，还存在“人财物”的短板；另一方面，高层住宅，何时、以什么频次参与体检、体检项目有哪些、如何与维修衔接等问题，仍需要进一步明确。

“建议通过立法的方式，推动高层建筑更新从被动的维修转向强制体检。对于房龄超过20年的高层，每5年可以组织一次由政府指定第三方专业机构的体检评估。”张若曦进一步分析提到，高层住宅体检的重点应该至少包括三点：一是外墙结构是否存在保温层开裂、面砖剥落等风险点，二是主体结构是否可能出现沉降，三是建设内部关键系统是否“带病”运作。例如，是否出现住宅消防水泵故障、消防水箱未及时补水、自动报警系统失灵等消防系统瘫痪的问题。

刘国权观察发现，在目前各地对老旧小区，包括一些高层小区的房屋体检及更新改造中，政府专项投入往往针对公共区域基础设施，或者房屋外墙翻修等，而对于内部消防设备等配置短板涉及较少，后者往往由业主的住房维修基金承担。

于是问题有二。刘国权说，一是在微更新为主的城市更新模式下，无论是政府项目还是物业维修，房屋外墙翻修重点关注于墙皮脱落等显性问题，而对于保温材料耐火性等安全风险点，排查和改造的投入不够；二是针对产权房的内部设备更新时，政府不太可能大包大揽，但动用住房维修基金则存在效率低下问题。“尽管全国住房维修基金累计总量可能过万亿，但利用率可能不足二成。”

赵军算了一笔账，老楼消防改造因管线老旧等问题，费用通常比新房高20%~50%，住宅类基础消防设施（含消防水箱、消防栓、报警系统）改造单价约120元~300元/㎡。若按一栋总面积1000㎡、共20户的老楼，总费用在12万~30万元左右。其中消防水箱改造约15万元、消防栓（含管道）每套800~2000元、报警系统含布线和主机约50元~100元/㎡。

香港大火启示：全国100多万栋高层民居，更新改造隐患仍多

根治之法：限高

对于存量老旧高层住房，如何系统性防范火灾发生是城市更新中亟待回应的问题；而对于新建高层住房，“限高”则是更根本的解决之法。

“建筑高度之所以必须限制，与建筑抗震、消防、应急疏散、大风大雨导致的高空坠物，以及电梯、管道老化维修密不可分。”清华同衡规划院副总规划师、城市公共安全规划研究所所长万汉斌在接受第一财经采访时表示。

全国性的“限高令”落地已有五年。万汉斌提及了一个关键文件：2020年，住建部、国家发改委联合印发《关于进一步加强城市与建筑风貌管理的通知》。对于超高层地标建筑，该通知明确，严格限制各地盲目规划建设超高层“摩天楼”，一般不得新建500米以上建筑。

此外，该通知还提到，要按照《建筑设计防火规范》，严格限制新建250米以上建筑，确需建设的，由省级住房和城乡建设部门会同有关部门结合消防等专题论证进行建筑方案审查，并报住房和城乡建设部备案。各地新建100米以上建筑应充分论证、集中布局，严格执行超限高层建筑工程抗震设防审批制度，与城市规模、空间尺度相适宜，与消防救援能力相匹配。中小城市要严格控制新建超高层建筑，县城住宅要以多层为主。

两年后，住建部在发布的国家标准《建筑设计防火规范》中对高层建筑、老年人密集场所的消防安全设防提出更明确要求。

比如，在建筑构造和装修中，住宅分户墙、住宅单元之间的墙体、防火隔墙与建筑外墙楼板、屋顶相交处,应采取防止火灾蔓延至另一侧的防火封堵措施；建筑外墙上、下层开口之间应采取防止火灾沿外墙开口蔓延至建筑其他楼层内的措施；宿舍的居室、老年人照料设施的老年人居室、旅馆建筑的客房开向公共内走廊或封闭式外走廊的疏散门，应在关闭后具有烟密闭的性能；建筑高度大于100m的建筑相应部位的门应为甲级防火等。

今年5月《住宅项目规范》正式实施，对于新建住房项目的楼高再度作出限制。具体来说，住房建筑高度控制最大值为高层Ⅱ类的80米，对应楼层为18~26层。

前述接近住建部的受访专家表示，《住宅项目规范》是指导未来“好房子”建设的底线基础。而从全国性“限高令”出台到此次规范发布，对新建住房楼高的限制，不仅仅是为了改善城市风貌，也不仅仅是考虑到人居环境改善及城市人口增速和存量住房规模体量，更是出于住房安全的考虑。“近年来，以北京城市副中心、雄安新区等为代表的区域建设规划中，住房高度多数控制在三四十米左右，消防安全就是一大考虑因素。”

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