河南信阳官宣现房销售，业内：预售改革或“小步慢跑”落地...
现房销售的脚步越来越近了。
5月13日，信阳市住房和城乡建设局发布《关于加强商品房预售管理工作的若干措施》，提到按“新老有别”的原则在中心城区推行现房销售，文件印发后新取得施工许可证的项目，需达到主体封顶方可申报预售许可；文件印发后新出让土地，一律实行现房销售。
商品房预售制度，是我国城镇化快速发展时期的产物，随着行业发展整体降速、预售制弊端日渐暴露，探索现房销售成为构建房地产发展新模式的重要内容。据中指研究院监测，2022年末以来，全国超30个省（市）出台现房销售相关政策，助力买房“所见即所得”。
值得注意的是，预售制的调整并非“一蹴而就”，涉及政府土地出让、房企资金压力、金融配套政策等多个问题。业内认为，现房销售的推进节奏，可参照各地商品房库存规模，在库存量大的地区先行试点，改善市场供需结构，库存较小的地区则要精准把握力度。
“新老有别”推进现房销售
近日，河南省信阳市住房和城乡建设局披露了一份文件，引发业内关注。官网信息显示，该局起草了《关于加强商品房预售管理工作的若干措施（试行）》，现将其面向社会公示，公开征集意见。
“预售制为行业规模扩张、城镇化发展起到了不可忽视的作用，但制度背后也潜藏风险，楼盘烂尾、开发商延期交付、房屋质量不佳等负面效应日益显现，相关问题亟待解决。预售制改革的提出，对行业后续的健康发展意义重大。”国泰君安研报表示。
西南证券表示，预售模式带来的高负债经营，为房企交付问题埋下隐患，同时存在挪用预售资金的弊端。部分开发商预售回笼资金后并非投入施工完成交付，而是开始新一轮拿地，不断增加交付压力。
据中指不完全监测，2022年末以来，全国已有超30个省（市）出台现房销售相关政策。其中，海南2020年3月后出让土地建设的商品住宅，均已实行现房销售，至今已落地超5年时间，是首个落实现房销售的省份。合肥、郑州、长沙等地也对部分项目进行现房销售试点。
另有多地出台现房销售配套支持政策，如赣州多区县延长现房销售项目土地出让金缴纳期限，九江多区县对购买现房销售项目的购房者进行契税补贴，山东多地提高购买现房的公积金贷款额度。
2025年全国住房城乡建设工作会议提出，“大力推进商品住房销售制度改革，有力有序推行现房销售，优化预售资金监管”，现房销售成为构建房地产发展新模式的重要内容之一。
推进现房销售是行业大趋势，但在推进节奏、以及配套政策上，还需谨慎且精准地进行。
国金证券表示，现房销售意味着资金回笼滞后，而与之相配套的各类政策尤其融资政策尚未明晰，短期会加大企业的资金压力；同时，将提升房企拿地门槛，加大土地出让难度，进一步加大地方财政压力，短期可能会在“因城施策”的框架下“小步慢跑”落地。
在实际推进落地时，也需出台配套的供需政策。供给端比如，项目缓缴土地出让金、简化现房审批验收程序、给予项目融资支持（提升开发贷比例、降低开发贷利率等）、缓缴免缴部分规费税费等；需求端比如，支持一手现房带押过户、购买现房贷款额度上浮等。
陈文静也认为，在库存量大的地区试点现房销售，有助于控制供应规模，直接改善市场供需结构，有利于房地产发展新模式的构建。但对部分库存量较小的地区来说，现房销售后短期新增供应将减少，或影响市场供需平衡，这些地方需要地方精准把控推进节奏和力度。
“未来相当长一段时间内，必然是期房与现房并存的时代。”李宇嘉认为，一方面，现房销售的新模式，必然是对新出让地块而言，当下多数城市还存在大量已出让、未开发地块。此外，在楼市止跌回稳的关键期，新政策也不会“一刀切”过渡，还是会给企业一定选择空间。
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文档于: 2025-05-14 16:17 修改
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